Как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего ребенка

Основные моменты

Согласно Конституции РФ все без каких-либо исключений граждане страны и таковыми не являющиеся имеют право на частную собственность.

Чаще всего осуществляется реализация именно жилой недвижимости — квартир. Сам процесс продажи жилья регулируется специальными нормативными документами.

В большинстве случаев какие-либо затруднения при продаже не возникают. Но особым случаем является реализация квартиры где прописан был ранее или же на момент продажи несовершеннолетний ребенок.

К основным вопросам, рассмотреть которые нужно заранее, перед осуществлением процесса продажи, стоит в первую очередь отнести:

• определения;
• зачем нужна регистрация по адресу;
• правовое регулирование.

Определения

Чтобы избежать наиболее типичных ошибок при оформлении продажи жилья следует разобраться с законодательными нормами, регулирующими данный момент.

К таковым на данный момент относятся:

• несовершеннолетний;
• жилая площадь;
• договор купли-продажи;
• правоустанавливающий документ;
• права собственности;
• прописка.

Зачем нужна регистрация по адресу

Сегодня регистрация по месту постоянного жительства или же пребывания строго обязательна.

Причем даже если проживание на постоянной основе не будет осуществляться. Регистрация необходима для реализации следующих целей, задач:

• получения информации о текущем местоположении гражданина государственными органами;
• сбор статистической информации;
• иное.

В свою очередь при отсутствии временной или же постоянной регистрации будет проблематично воспользоваться различными государственными услугами.

При этом важно понимать, что временная или даже постоянная прописка не подразумевают возникновение права собственности на недвижимость. Именно из этого необходимо будет исходит при планировании действий для осуществления процедуры продажи недвижимости с прописанным в ней несовершеннолетним

Именно из этого необходимо будет исходит при планировании действий для осуществления процедуры продажи недвижимости с прописанным в ней несовершеннолетним.

Несколько иначе обстоят дела при наличии прав собственности на квартиру.

Продажа квартиры если прописан несовершеннолетний ребенок с правами собственности на таковую подразумевает наличие соответствующего согласия от органов опеки и попечительства.

В то же время продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком не собственником каких-либо затруднений вызывать попросту не будет.

Правовое регулирование

Прежде, чем приступить к реализации процедуры продажи квартиры, следует внимательно ознакомиться с основными законодательными нормами, которые этот вопрос регулируют.

Данный раздел ГК РФ отражает подробный перечень всех нормативных документов, которые регулируют составление таких документов.

Вопрос касательно совершеннолетия или же не достижения такового подробно раскрывается в ст.№26, 27, 28 Гражданского кодекса РФ.

Что влечет за собой особый порядок оформления документов в случае, если будет осуществляться продажа принадлежащего им имущества.

Представлять интересы ребенка в таком случае должен его законный представитель:

• родитель;
• опекун;
• усыновитель.

Острые вопросы

Существует ряд вопросов, которые часто тревожат продавцов квартиры, где есть несовершеннолетний владелец доли

Поэтому важно рассмотреть те, которые часто встречаются

Как продать квартиру, если в ней прописан ребенок?

На рынке недвижимости часто встречается такая ситуация, при которой несовершеннолетнее лицо не является собственником, но прописано в квартире.

Осуществление продажи такой квартиры возможно лишь в том случае, если будет найдено жилье, куда можно прописать ребенка.

При этом покупатель квартиры должен поинтересоваться тем, есть ли место, куда будет прописан ребенок.

Важно чтобы по этому адресу были прописаны и законные представители несовершеннолетнего лица. В соответствии с п.2 статьи 20 ГК РФ дети до 14 лет должны проживать с родителями

При достижении 14 лет допускается проживание с близкими родственниками

В соответствии с п.2 статьи 20 ГК РФ дети до 14 лет должны проживать с родителями. При достижении 14 лет допускается проживание с близкими родственниками.

В такой ситуации ребенок не собственник жилья, а лишь пользователь. Поэтому он не участвует в сделке купли-продажи, как собственник.

Купить жилье в другом городе

Приобретение квартиры в другом городе и намерение осуществить продажу в месте проживания возможно.

Однако органы опеки должны убедиться в том, что ребенок получит комфортные условия проживания. Для этого нужно предоставить требуемые документы.

Рекомендуется составить предварительный договор на покупку недвижимости с отсрочкой платежа, чтобы предоставить его к ООиП.

Образец предварительного договора купли-продажи недвижимости.

Материнский капитал и права ребенка

Поскольку обязательным условием для приобретения жилья за счет материнского капитала является оформление в собственность всех членов семьи, органы опеки внимательно отслеживают подобные продажи квартир.

При использовании пособия от государства родители должны наделить детей долями в приобретаемой недвижимости.

Если родители не совершили действий по предоставлению доли и продали объект недвижимости, тогда прокуратура или ООиП обратятся в суд, чтобы признать сделку недействительной.

Для проведения сделки главное условие – это интересы ребенка.

Поэтому обязательно соблюдение следующих пунктов:

• доля в собственности будет сохранена за ребенком;
• условия проживания не будут хуже предыдущих.

О том, как взять ипотеку под материнский капитал, читайте тут.

Дети и приватизация жилья

Под приватизацией понимают бесплатную передачу жилья в собственность, на которую должны быть согласны как взрослые собственники, так и несовершеннолетние лица.

Дети принимают участие в приватизации на тех же правах, что и взрослые.

При приватизации квартиры все дети, которые зарегистрированы в жилом помещении становятся ее собственниками.

Если они не были включены в число владельцев квартиры, а недвижимость была продана, тогда появляется повод признать сделку недействительной.

На практике часто происходит ситуация, когда родители перед приватизацией квартиры выписывают ребенка к родственникам, чтобы облегчить процесс по реализации жилья.

В таком случае сделка часто оспаривается органами опеки, поскольку подобными действиями родители лишают детей права собственности.

Органы опеки не будут иметь претензий, если ребенок участвует в приватизации по другому адресу или же имеет иную собственность.

Если родители прописывают ребенка в другой квартире, этот факт не лишает его прав на долю в недвижимом имуществе.

Для того чтобы продать приватизированную квартиру с ребенком нужно получить согласие органов опеки и попечительства.

Доля ребенка в квартире не означает, что недвижимость невозможно продать. Если соблюсти все формальности и получить разрешение от органов опеки, тогда есть возможность осуществить задуманное.

Процедура затягивается в связи с рассмотрением вопроса, но она вполне осуществима, если учесть все правила проведения сделки и соблюдать нормы закона.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Что необходимо сделать до обращения в ООП

В том случае, когда один из собственников квартиры – маленький ребенок, родители должны нотариально оформить заявление, что во вновь приобретаемом жилье он будет иметь такую же долю. Основное требование органов опеки – не должно произойти ухудшение условий жизни ребенка. Подобная ситуация может возникнуть в тех случаях, когда:

• продается квартира в центре города, покупается на окраине;
• городское жилье меняется на дом в деревне;
• приобретаемая квартира обладает обременением и т.д.

Если семья решила продать квартиру с долей ребенка и взять ипотеку на покупку новой, то сотрудники ООП вряд ли дадут на это согласие. Ведь до погашения кредита жилье будет находиться в залоге у банка, а это ущемление прав несовершеннолетнего члена семьи. Да и банк неохотно дает ипотеку под залог жилья, в котором дети имеют свою долю. Если родители по какой-то причине не смогут оплатить кредит полностью, выставлять на продажу квартиру, в которой один из собственников – ребенок, кредитная организация не сможет.

• Можно попытаться найти банк, который рискнет и все-таки даст согласие на выдачу кредита для покупки жилья с долевым участием детей.
• Когда у семьи есть другое жилье, где малолетние члены семьи не являются собственниками, то его можно предложить кредитному учреждению в качестве залога.
• Или обменять квартиру на меньшую, выделить в ней «детскую» долю, а разницу использовать в качестве первого взноса и взять ипотеку на квартиру, где уже не будет малолетнего сособственника
• Наиболее удобный и не вызывающий вопросов у сотрудников ООП вариант – подарить ребенку аналогичную жилплощадь в квартире близких родственников.

Так что до обращения в ООП, родители должны:

• добиться положительного решения банка о выдаче ипотечного кредита;
• найти покупателя на свою квартиру;
• выбрать жилье для покупки.

Помимо солидного пакета документов, собранного по каждой из квартир для передачи представителям ООП, необходимо еще заручиться согласием банка на то, что в ипотечной квартире будет выделена доля для малолетнего члена семьи.

Своя доля риска есть и у продавца объекта недвижимости. До того, как в кредитном учреждении будет зарегистрирована ипотека, надо оформить еще два документа:

• договор купли-продажи с обязательством выделения доли собственности ребенку;
• договор ипотеки о передаче купленной квартиры в качестве залогового имущества банку.

В итоге продавец получит свои деньги только после выделения доли несовершеннолетнему и оформления залога, что выглядит достаточно рискованным шагом. Все сделки по недвижимости, где одним из собственников выступает ребенок, не достигший 18 лет, считаются самыми сложными, поэтому стоит воспользоваться услугами профессионального риелтора.

О том, что нужно сделать чтобы продать квартиру с несовершеннолетним, читайте Что нужно сделать чтобы продать квартиру с несовершеннолетним?

IV. Заключаем договор купли-продажи

Продажа недвижимости, долю в которой имеет несовершеннолетний, проходит по схеме, когда одновременно подписываются договоры на продажу старого и покупку нового жилья. Деньги за жилье передает первый из покупателей в цепочке, а получает последний из продавцов. В случае с участием органов опеки, помимо стандартного пакета документов, необходимо обязательно приложить к договорам разрешение ООП, иначе регистратор не пропустит такую сделку. В договоре купли-продажи необходимо прописать доли каждого члена семьи, утвержденные органами опеки.

Составлением договора занимается нотариус. С его участием проходит любая сделка с недвижимым объектом, долю в которой имеет несовершеннолетний. Нотариус обязательно должен заверить заключенный договор купли-продажи на ваше старое жилье, после чего пакет документов отправляется на регистрацию в Росреестр (МФЦ). Это можно сделать как самостоятельно, так и через нотариуса.

Если вы приобретаете новое жилье в строящемся жилом комплексе, то выделенные доли для ребенка и родителей должны быть прописаны в договоре долевого участия. Для экономии времени можно подать документы на регистрацию ДДУ заранее, еще до продажи старого жилья. Дело в том, что многие девелоперы требуют оплату в течение 1-2 недель после регистрации сделки. Нередко клиенты используют этот лаг по времени, совершая сделку и получая деньги купли-продажи старой квартиры в данный период.

После приобретения нового жилья родители обязаны предоставить договор (купли-продажи или долевого участия) с отметкой о государственной регистрации в органы опеки. Собственники, продавшие квартиру в нарушение правил, не выделившие долю ребенку, рискуют тем, что сделка будет расторгнута в судебном порядке.

«Продажа жилья, которым частично или полностью владеет ребенок, вызывает ряд сложностей, как по причине дополнительных согласований сделки, расходов, так и из-за предвзятого отношения к таким объектам самих продавцов, – говорит Мария Литинецкая. – Хотя на самом деле собственники с несовершеннолетними детьми – одни из самых надежных клиентов. Такие покупатели абсолютно не заинтересованы в расторжении договора на приобретение нового жилья, поскольку они, во-первых, попадут в поле зрения прокуратуры, во-вторых, будут вынуждены возвращать деньги своим покупателям. Никакого смысла в столь сомнительных маневрах нет.

Для того, чтобы заранее предупредить возможные сложности с продажей и покупкой нового жилья, избежав бюрократических сложностей, мы не советуем без особой надобности наделять детей долями в квартире. В таком случае вы всегда сможете не только оперативно продать недвижимость, но и в разы повысить ликвидность объекта. Сделав ребенка собственником, до его 18 лет вы запускаете механизм обязательного согласования сделок с органами опеки, ограничивая себя в выборе новой квартиры».

Права несовершеннолетних

Дети, как и взрослые обладатели жилья, имеют равные права с ними. Они могут:

• участвовать в приватизации;
• получать жильё по наследству или дарственной через своих законных представителей.

Но когда вопрос касается изменения жилищных прав ребёнка, то эти же законные представители, включая родителей, опекунов и усыновителей не имеют права осуществлять сделки, которые ухудшат имущественные права и жилищные условия детей.

В связи со строгим контролем за соблюдением прав несовершеннолетних на жильё возникает множество коллизий и правовых нюансов при продаже и покупке квартир, где проживают несовершеннолетние.

Например:

1. Продавцам нужно доказать органам опеки, что ребёнок в результате продажи получит не худшее жильё, чем было до этого.
2. Имущественные права детей не будут нарушены, то есть стоимость обретённой доли не будет меньше, чем стоимость предыдущего жилья. Если же она ниже, то для этого должны быть веские основания (покупка жилья в селе, ради улучшения здоровья детей, цена жилья на окраине ниже, чем в центре города, но оно просторней и у ребёнка будет отдельная комната и так далее).
3. Покупателям следует быть осторожными при покупке жилья с проживающими в нём несовершеннолетними. Даже если ребёнок не собственник части, а просто зарегистрирован на данных квадратных метрах, сделка может быть признана недействительной, если права ребёнка будут нарушены. Это касается и тех случаев, когда дети являются собственниками, и необходимо согласие опекунских советов на сделки с жильём, и тех случаев, когда дети прописаны в жилье и согласия отделов опеки не нужно.

Во избежание нарушения прав детей покупателю следует не игнорировать государственный контроль, а делать всё в соответствии с законом и заручиться консультацией юристов.

Как продать квартиру без представления жилья

Законодательство в сфере продажи квартиры с привлечением малолетнего ребенка не совершенно. По большей части основной механизм принятия решения в этом вопросе осуществляется органами опеки.

Именно в этом отделе уполномоченные лица выдают разрешение на отчуждение жилья, собственником которого являются дети. В разных ситуациях оно может быть не выдано при наличии конкретных обстоятельств. Частая причина отказа – отсутствие подходящего и отвечающего всем нормам жилья, в которое переедет ребенок.

Однако не во всех случаях органы опеки требуют предоставления новой квартиры. В некоторых ситуациях это делать необязательно:

1. Переезд родителей с детьми в другую страну.
2. Переезд семьи в другой город на территории РФ (однако это обстоятельство возможно только при перечислении денежных средств с продажи квартиры на специальный счет, принадлежащий ребенку).
3. При покупке квартиры в возводимом доме. Но здесь есть два обязательных условия: этап строительства должен быть завершен больше чем на половину. Второе условие – до момента фактического переезда ребенок должен быть где-то прописан.

Помимо этого, есть и другие случаи, при которых допускается покупка новой квартиры с менее подходящими условиями для проживания, чем предыдущая:

1. Тяжелая болезнь ребенка, при которой ему требуется дорогостоящее лечение или реабилитация. В таких ситуациях органы опеки принимают факт заболевания как уважительную причину для покупки новой квартиры с меньшей площадью и в менее удобном районе. На вырученные с продажи прежнего жилья деньги ребенок проходит лечение. Однако при этом обязательно сохраняются все платежные документы из медицинских учреждений.
2. Состояние ребенка (хронические заболевание, некоторые типы врожденных патологий, ярко выраженная аллергия и т. д.) не позволяет проживать ему на прежнем месте жительства. На это влияет много факторов: загазованность воздуха, близость с загрязняющими воздух предприятиями, аэропортами, вокзалами и т. д. В этом случае органы опеки могут разрешить покупку квартиры на окраине или небольшого домика в деревне. Самое главное – благо ребенка.
3. Ребенку необходимо специализированное образовательное учреждение (например, закрытого типа, для детей-инвалидов, коррекционная или спортивная школа и т. д.), которого нет в городе его проживания. В таких ситуациях допустим переезд в более крупный город с незначительным ухудшением жилищных условий.

Однако новое жилье должно быть хуже предыдущего в допустимых пределах. Новая квартира должна быть пригодна для проживания и соответствовать всем санитарным нормам. Ухудшение допускается по следующим параметрам:

• меньшая площадь квартиры;
• менее удобное расположение дома (далеко от центра и учебного заведения);
• более старое здание;
• отсутствие инфраструктуры поблизости;
• большое расстояние от дома до ближайшей остановки и т. д.

Все эти моменты учитываются органами опеки при принятии решения

По их усмотрению во внимание могут быть взяты и иные обстоятельства. Каждый случай рассматривается индивидуально

Особенности оформления

Особенности оформления продажи квартиры без предоставления жилья мало чем отличаются от предыдущих способов. Исключение составляют дополнительные документы, подтверждающие необходимость родителей в переезде.

Список документов

Список документов зависит от основания права не предоставлять жилье после продажи. Это могут быть:

1. медицинские справки;
2. виза, билеты в другую страну/город;
3. получение иностранного гражданства, вид на жительство за границей;
4. договор долевого строительства и т. д.

Более подробные сведения о необходимых бумагах предоставляются в органах опеки.

Как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего собственника: порядок, документы и особенности 2020 года

• заявители приходят с бумагами к инспектору, заполняется и заверяется заявление;
• готовое прошение передается с приложениями инспектору на проверку;
• 2-4 недели опека анализирует ситуацию, по итогам выдает результат (разрешение или отказ);
• продать долю в квартире можно, когда опека не имеет возражений.

Нотариусы составляют договоры самостоятельно – только так они могут быть полностью уверены, что текст не будет содержать двусмысленных формулировок, которые можно обратить во вред. Однако иногда нотариусы могут заверить текст, изготовленный сторонами – его нужно принести на флешке, чтобы распечатать на специальном бланке.

Когда разрешена продажа доли несовершеннолетнего

Попечительским советом должно быть принято окончательное решение относительно возможности реализации квартиры, доля в которой является собственностью ребенка. Вот почему, перед посещением опеки необходимо позаботиться о наличии предварительной документации — бумаг, подтверждающих, что ребенку достанется доля в новой квартире.

Обратите внимание! Если опека не дает своего согласия в письменном виде, то ее решение можно легко (при наличии доказательств) оспорить и аннулировать через суд. Кроме того, налицо факт нарушения законодательства, а значит, за это также можно привлечь.. Осознав необходимость продажи доли ребенка, нужно понимать, что существует всего два способа это сделать:

Осознав необходимость продажи доли ребенка, нужно понимать, что существует всего два способа это сделать:

1. Когда главной целью является реализация квартиры либо ее доли. В данном случае оформлять свои права несовершеннолетнему больше негде, а значит, ему нужно передать какую-то другую собственность (например, часть дома дедушки и бабушки).
2. Если предполагается, что будет проведена двусторонняя сделка — продажа старой квартиры и покупка новой, тогда во вновь купленном жилье у ребенка должна быть определенная доля. В законодательстве сказано, что в этой ситуации можно купить либо равную, либо большую долю. Если ребенку достанется часть жилья, не превышающая этого размера, сделку не дадут совершить.

В законодательстве сказано, что продажа квартиры или дома с долями несовершеннолетних детей 2020 года без участия опеки будет запрещена, так же как и раньше. Перед тем как принять окончательное решение о реализации собственности, необходима предварительная консультация в органах опеки. Здесь подскажут, на какое жилье будет выдано разрешение.

Случаев отказа достаточно много. Это связано с тем, что родители предварительно не узнают все тонкости оформления сделки в опеке.

Например, они продают квартиру, а ребенку вместо его доли покупают комнату. Опека отказывает в совершении сделки ввиду того, что малыш не может жить один, а комната, разделенная с одним из родителей, оказалась значительно меньше его доли в первоначальной квартире.

Кроме того, если до реализации собственности детям отводилась ее половина, тогда новая жилплощадь также должна принадлежать им наполовину. Нельзя сделать долю меньше, независимо от размеров новой квартиры (если она больше). По факту получается улучшение условий жизни ребенка. Например, вместо 10м2 ему будет положено 15м2. Такая сделка без проблем будет одобрена органами опеки.

В каких случаях можно продать квартиру, если в доле несовершеннолетние дети

Если правом на собственность обладают дети, то при продаже имущества у родителей есть два варианта:

1. Продать квартиру и сразу купить новую, в которой будет выделена равнозначная доля ребенку.

2. Продать квартиру без последующей покупки новой жилплощади, но при этом выделить ребенку равнозначную долю в любой другой квартире (например, такое согласие могут дать близкие родственники).

Если продается квартира, в которой прописан несовершеннолетний, но он не является ее владельцем, разрешение органов опеки и попечительства на заключение сделки не требуется. Однако при продаже квартиры необходимо выписать всех текущих жильцов из нее, а ребенка нельзя выписать «в никуда». В таком случае предварительно необходимо найти место, по условиям соответствующее требованиям органов опеки, где будет прописан несовершеннолетний, и получить разрешение на выписку. Причем до 14 лет ребенок не может быть прописан в квартире без родителя. Поэтому сначала нужно прописаться хотя бы одному из родителей, затем прописать ребенка.

Приобретение нового жилья с выделением доли собственности на ребенка не обязательно в следующих случаях:

1. Когда семья с ребенком уезжает жить за границу;
2. Когда семья переезжает в другой город, а деньги от продажи квартиры перечислены на счет в банке, открытый на имя ребенка;
3. Когда новая квартира приобретается в новостройке (при этом ребенок должен быть где-то временно прописан).

Также практический опыт свидетельствует, что допускаются случаи, когда для ребенка может быть приобретена доля в жилье с ухудшением условий. Органы опеки и попечительства могут дать разрешение на такой вариант в следующих ситуациях:

1. Когда несовершеннолетнему срочно требуется дорогостоящее лечение;
2. Когда в связи с состоянием здоровья несовершеннолетний не может больше проживать на текущем месте жительства (например, при выявлении астмы из загазованного города необходимо переехать в более экологически благополучный район);
3. Когда несовершеннолетнему будет крайне полезно определенное образование, уход, вид обучения, которые невозможно получить на текущем месте жительства.

Главный критерий, которым пользуются органы опеки и попечительства, выдавая разрешение на реализацию имущества в таких случаях, – соблюдение и удовлетворение интересов ребенка.