Как продать квартиру, если прописаны несовершеннолетние дети: возможна ли продажа квартиры и её покупка, выписка и прописка малолетних детей

Имеют ли право продать дом, если там прописан ребенок

Здраствуйте сложная ситуация, есть наследство которое простаивает уже долгое время не знаем, что делать надеемся на вашу помощь?Заранее благодарен!В общих чертах! Земельный участок общая P=246 м2,на котором распологается жилой дом (квартира) один этаж. общая P=47.3 м2 жилая 23.4 м2. С 1976.

Купить квартиру и не остаться обманутым В наше время человеку, принявшему решение купить жилье, чрезвычайно важно сделать правильный выбор и не остаться у разбитого корыта. Множество агентств недвижимости предлагают свои услуги по юридическому сопровождению сделок с недвижимым имуществом

Возможна ли вообще продажа квартиры с несовершеннолетним ребёнком

Не достигшими совершеннолетия признают детей возрастом до 18 лет (Гражданский кодекс РФ ст. 26, 28 и 37 и Семейный кодекс РФ ст.60).

Малолетние (не достигшие 14 лет) дети, кроме этого, признаются ещё и недееспособными. В их интересах действуют родители, опекуны или попечители.

То есть, выходит, что продажа недвижимости с несовершеннолетними детьми принципиально не запрещается. Просто ситуация должна отвечать ряду ограничивающих условий, и сделке будет сопутствовать несколько дополнительных юридических действий.

С позиции осуществления операций с недвижимостью, ребёнок может:

1. являться собственником продаваемой недвижимости,
2. быть прописанным (зарегистрированным) — т. е., иметь право пользования жилплощадью.

Этим и определяются различия в порядке проведения сделки и в требованиях к документам.

Права ребенка на проданную квартиру после осуществления сделки

В ч. 2 ст. 292 ГК четко сказано – если на квартиру или жилой дом перешло право собственности к другому физлицу, то право пользования у членов семьи бывшего владельца сразу же прекращается.

Поскольку в продаваемой квартире ребенок был только прописан, но не имел там доли, то у него было только право пользования, а значит, оно будет прекращено на основании данного нормативного положения.

Внимание! Ч. 4 ст

31 ЖК в данном случае не применяется. То есть по суду нельзя восстановить ребенку право пользования на проданную квартиру по инициативе какого-либо заинтересованного лица, так как в этой части речь идет именно о сохранении права пользования за бывшим членом семьи владельца в случае отсутствия у этого члена, например, другого жилья.

В нашей ситуации между ребенком и новым собственником квартиры семейных отношений не было в принципе.

Можно ли выписать «в никуда» малыша?

Отвечая на вопрос: как продать квартиру с прописанным ребенком, стоит отдельно поговорить и о том куда его можно выписать.

Иногда родители согласны на проведение сделки, но не могут совершить этого в силу закона.

Это происходит в том случае, если их чадо не достигло 14-ти лет. В соответствии со статьей 20 Гражданского кодекса малолетние должны проживать со своими законными представителями.

Более того, им обязательно должно быть предоставлено место жительства, т.е. выписать их «в никуда» не получится.

Детей после 14-ти лет также выписать «в никуда» не получится, но их можно зарегистрировать по месту жительства родственников.

Поэтому отцу или матери надо будет выписаться из квартиры еще до оформления ее продажи. Затем он может сразу «переписать» место жительства детей, либо дать согласие на смену места их регистрации.

Схема затруднительна, если производится альтернативная сделка, а у родителей нет места, где они пропишутся на время оформления всех документов.

Естественно, что нынешние хозяева продаваемой квартиры вряд ли согласятся прописать у себя на жилплощади взрослого и ребенка до подписания договора купли-продажи.

У нас есть и другие материалы о купле-продаже квартир:

• Возможна ли покупка квартиры с обременением по ипотеке или её продажа?
• Что значит переуступка прав и можно ли осуществить по ней продажу квартиры, если дом не сдан?
• Как получить или использовать материнский капитал на покупку квартиры (жилья) до 3 лет без ипотеки?
• Риски занижения стоимости.
• Предварительный и основной договора купли-продажи квартиры с использованием ипотеки Сбербанка.
• Подготовка и написание договора на долю в квартире с материнским капиталом.
• Порядок написания передаточного акта.

Оформление сделки

Владельцы недвижимости, когда дождутся разрешения опеки. Необходимо выписать всех жильцов из квартиры, включая несовершеннолетних. Только одобрение опеки служит основанием для выписки.

Проданная квартира не будет без официального согласия должностных лиц.

Порядок оформления сделки:

1. Составляется соглашение купли-продажи риэлтором или нотариусом. Также оформляется акт приемки.
2. На каждого участника сделки оформляется право владения.
3. Старая недвижимость отчуждается одновременно с приобретением новой.
4. После регистрации права владения малолетним делают регистрацию.
5. Извещаются специалисты опеки об осуществлении сделки и предоставлении жилья ребенку.

Официальный платеж за регистрацию права собственности составляет две тысячи рублей. Операции с недвижимостью можно провести без нотариуса, кроме случаев, когда покупаются доли. Также необходимо нотариально удостоверить одобрение супруга на сделку.

Советы

Возможно, потребуется оценка БТИ, свидетельствующая о том, что стоимость части нового жилья несовершеннолетнего выше, чем стоимость прежней части.

Скорее всего, орган опеки не разрешит продать квартиру, если ухудшается инфраструктура, в которой будет предоставлено новое жилье для ребенка. Особенно, если в новом районе нет поликлиники и школы.

Однако, органы по защите прав несовершеннолетних пойдут на уступки, если, например, жилье нужно срочно продать, когда ребенку требуются деньги на лечение. Или, возможны ситуации, когда из-за проблем со здоровьем, несовершеннолетнему нужно сменить место жительство, к примеру, переехать в деревню с чистым воздухом.

Возможна ситуация, когда старую квартиру продают с расчетом купить новую в новостройке. В случае, когда на момент продажи, новый дом ещё не будет достроен, органы опеки будут благосклонны, если вы предоставите документы, заверенные застройщиком о сроках сдачи квартиры и условиях в ней.

Стоит обратить особое внимание на то, что при одновременной продаже квартиры, частью которой владеет несовершеннолетний и покупке новой, есть очень важный момент. Отчуждение части ребенка и приобретение новой должно проходить одновременно

То есть, если сначала купить новую квартиру, оформить её часть на ребенка, а уже потом продавать старую, то это не будет считаться улучшением условий ребенка и органы опеки не одобрят сделку.

Если новая квартира будет меньшим метражом, чем продаваемая, то чтобы жилплощадь ребенка не уменьшилась, квартиру можно приобрести полностью на его имя. Конечно, органы опеки возражать не будут.

Юридически правильно будет подавать прошение в опекунский Совет с просьбой разрешить продажу квартиры, часть которой принадлежит несовершеннолетнему с последующим приобретением равноценной жилплощади. В заявлении указать адреса обеих квартир  и приложить оценку БТИ нового жилья.

Если ребенку больше 14, то он сам должен написать заявление в попечительский  Совет со своей подписью. Конечно, должно быть нотариальное разрешение родителей для заявления ребенка.

Как продать квартиру, если в ней прописан несовершеннолетний ребенок

Регистрация постоянного места жительства необходима всем гражданам РФ, включая несовершеннолетних. А потому законному представителю следует заблаговременно позаботиться о том, чтобы его ребенку или подопечному было куда выбыть.

Новым местом жительства не обязательно должен стать дом или квартира родителя (опекуна). Это может быть жилое помещение, принадлежащее дедушке, бабушке либо другим родственникам, а также отдельная квартира, оформленная непосредственно на ребенка.

Порядок действий

Продажа квартиры с зарегистрированным несовершеннолетним производится в следующем порядке:

Поиск ребенку нового подходящего места жительства.
Обращение в органы опеки и попечительства с просьбой о получении разрешения на продажу (если зарегистрированный несовершеннолетний не приходится собственнику ребенком либо тот лишен родительских прав), получение письменного согласия на отчуждение жилплощади.
Снятие ребенка с регистрационного учета по месту продаваемой квартиры (сделать это можно и после подписания договора купли-продажи, но здесь важно согласование действий с приобретателем).
Постановка лица, не достигшего 18-летия, на учет по другому адресу проживания (по умолчанию, местом жительства несовершеннолетнего признается место постоянного зарегистрированного проживания одного из его родителей, усыновителей, опекунов).
Составление окончательного варианта ДКП (договора купли-продажи) квартиры.
Согласование места и времени заключения сделки (подписание договора допустимо в любом удобном для сторон месте, по желанию, это может быть нотариальная контора, но не обязательно).
Подписание ДКП (присутствуют продавец, покупатель либо их официальные представители, можно позвать свидетелей и консультирующих юристов).
Демонстрация/осмотр квартиры, подписание акта приема-передачи, что свидетельствует о сдаче объекта продавцом и принятии его покупателем.
Регистрация перехода права собственности в Росреестре или через МФЦ (обязаны явиться обе стороны сделки).
Осуществление расчетов (для покупателя лучше — именно на этом этапе, но продавец и покупатель вправе организовать передачу денег и ранее).

Возникновение права собственности у покупателя будет подтверждать выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Свидетельства о праве собственности на недвижимость сейчас не выдаются.

Необходимые документы

Для полного оформления сделки могут потребоваться такие документы:

1. Выписка из ЕГРН о праве собственности продавца на квартиру.
2. Справка о составе семьи, лицах, проживающих на данной жилплощади.
3. Разрешение органа опеки и попечительства на продажу недвижимости, где проживает лишенный родительской опеки ребенок.
4. Договор или иной документ, являвшийся основанием для регистрации жилого помещения продавцом.
5. Техпаспорт квартиры.
6. Справка о месте новой регистрации ребенка.
7. Подписанный сторонами договор купли-продажи квартиры (требуют на этапе регистрации).
8. Удостоверения личности всех участников сделки.
9. Нотариальные доверенности представителей сторон.

Со всех подготавливаемых документов следует снять как минимум 1 копию.

Сроки

Оформление сделки купли-продажи квартиры с зарегистрированным в ней ребенком занимает не много времени:

• снять несовершеннолетнего с регистрационного учета и поставить его на другой адрес можно за 1 визит в паспортный стол;
• продолжительность процедуры заключения сделки зависит от того, сколько сторонам потребуется для изучения документа и проставления на нем подписей;
• регистрация перехода права собственности займет не более 7 дней (согласно Федеральному закону «О государственной регистрации недвижимости»).

В реальности сроки могут сильно затянуться из-за неорганизованности участников, незнания процедуры заключения сделки или неожиданных трудностей, с которыми могут столкнуться стороны.

Расходы

Если не учитывать затраты на услуги юристов и текущие расходы при оформлении, купля-продажа обойдется:

• продавцу — в 13 % от стоимости квартиры в качестве налога на продажу недвижимости, если она была приобретена им менее 5 лет назад, либо менее 3 лет в дар от близких родственников, по наследству или в результате приватизации (подробнее: Продажа квартиры менее 3 лет в собственности);
• покупателю — в 2 000 рублей в качестве госпошлины за регистрацию перехода права собственности на него.

Мнение эксперта
Алексей Петрушин
Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Траты на регистрацию и нотариуса (если стороны сойдутся во мнении по поводу необходимости его участия) могут быть распределены между продавцом и покупателем либо возлагаться на последнего в соответствии с положениями договора купли-продажи.

Можно ли продать дом, если там прописан несовершеннолетний ребенок?

Сейчас подобные вопросы решаются легче, чем раньше. По действующему закону, предусматривается каждый нюанс по обеспечению детей правами на квартиру. Только без согласия опекунского совета тут не обойтись.

Если в недвижимости прописан несовершеннолетний,  то возможно возникновение следующих вариантов:

1. В приватизированном жилье прописаны взрослые с детьми.
2. Проживающие в недвижимости несовершеннолетние, не были включены, когда оформлялись документы для приватизации, в состав собственников. Хотя в то время когда проводилась приватизация, они обладали равными правами, как и все остальные жильцы, на обладание данным жильем.
3. Несовершеннолетние получили в подарок квартиру или входят в состав собственников.
4. У ребенка или детей есть право на наследование жилым помещением.
5. У несовершеннолетнего есть прописка, но претендовать на квартиру или ее часть он не может, так как не является владельцем.
6. Каждый из этих случаев имеет свои отличия, но ребенок все равно обладает правом на квартиру и нарушение его жилищных условий делать нельзя.

Права несовершеннолетнего собственника

Главная особенность продажи жилого объекта, одним из собственников которого является несовершеннолетний, заключается в том, что сделка не должна ущемлять прав ребенка. Именно поэтому для законного совершения подобной операции необходимо получить разрешение от органа опеки, сотрудники которого проверяют, имеет ли ребенок права на новое жилое помещение и не ухудшатся ли его условия проживания. В некоторых случаях орган опеки требует, чтобы представители ребенка подтвердили его права заранее. Это значит, что будущее место прописки и проживания несовершеннолетнего должно быть подтверждено еще до продажи квартиры.

Орган опеки может отказать родителям или опекунам ребенка в совершении сделки с недвижимостью. Чаще всего отказ обуславливается такими причинами как высокий износ нового жилья и меньшая площадь по сравнению с предыдущим объектом недвижимости. Однако отказ может последовать и в том случае, если новая квартира находится далеко от детского садика или школы ребенка.

Особые трудности с продажей жилья, в котором прописан несовершеннолетний, наблюдается в тех случаях, когда по факту новой квартиры еще не существует. Например, такая ситуация может возникнуть, если родители планируют купить квартиру в строящемся доме или переезжают на ПМЖ в другой регион или страну и хотят приобрести недвижимость на месте. В данных случаях необходимо обратиться в суд, объяснив сотрудникам сложившиеся обстоятельства и подтвердив свои намерения приобрести новое жилье.

Также проблемы могут возникнуть, если происходит долевая продажа квартиры посторонним людям, часть которой принадлежит несовершеннолетнему. При такой сделке подразумевается, что несовершеннолетний будет проживать в одной квартире с посторонними людьми. Решение о законности такой продажи принимается только в судебном порядке, куда пишут иск представители органов опеки.

Любой результат решения от органов опеки может быть оспорен в суде. Особенно если выяснится, что родители, усыновители или опекуны не действуют в пользу ребенка. Но обычно отказ, полученный от органов опеки, признается правомерным.

Как узнать ребенок собственник или просто прописан

Самая сложная процедура оформления, если квартира находится в собственности ребенка. Для получения разрешения от опеки нужно предоставить максимально полные сведения о покупаемом недвижимом объекте, и документацию, подтверждающую законность заключаемого соглашения.

Особенности оформления

При регистрации ДКП недвижимости, где владельцем выступает ребёнок, берется во внимание вся информация о покупаемом жилье:

• общую и жилую площадь;
• размещение;
• инфраструктура и наличие школ/садов поблизости;
• условия жизни и коммуникации.

ВАЖНО! Несовершеннолетний не может покупать у отца или матери, а также других лиц, которые выполняют функцию родителей, жил.площадь. Такие сделки противоречат закону

Они аннулируются и в случае разрыва брака и раздела квартиры при разводе, если дольщиком или совладельцем выступает общий иждивенец. Один из родителей может продать свою долю другому, но предлагать такой вариант иждивенцу нельзя.

Процедуры с подростками или детьми-собственниками, которые младше или старше 14 лет, подразумевают такие нюансы:

1. До момента наступления 14 лет, все процессы и сделки проводятся родителями или другими представителями.
2. С 14 лет, подросток принимает участие в проведении серьезных сделок с разрешения родителей, при этом на всех договорах обязательно наличие его подписи.

Процесс поэтапно:

1. Сбор базового пакета документации.
2. Поиск нового жилья.
3. Запрос в органы опеки на проведение процедуры;
4. Получение разрешения и оформление соглашения между сторонами.

Попечительский совет и его роль

Попечительский совет несет фидуциарную ответственность за управление фондами в интересах всех заинтересованных сторон. Он может по своему выбору инвестировать благотворительные активы в ряд инвестиций с использованием услуг различных институциональных менеджеров по управлению благотворительными активами.

Он также может принять решение работать с одним институциональным менеджером в отдельной структуре счетов или взять на себя все обязанности по управлению активами. Независимо от структуры портфеля пожертвований совет попечителей несет фидуциарную ответственность за принятие всех инвестиционных решений фонда.

Выписка ребенка из квартиры собственника

Как можно выписать несовершеннолетнего ребенка из частного дома? Могут ли возникнуть сложности, если выписываться приходится в помещение гораздо меньшей площади? Процедура выписки из дома мало отличается от той, что существует для любой приватизированной жилплощади. Потребуется заявление от родителей, и если у ребенка есть доля в продаваемом доме — органов опеки. Если вы покупаете другой дом, то дети автоматически выписываются из одного места и прописываются вместе с родителями.

Для снятия с учета требуется традиционный набор документов (паспорта, заключение органов опеки и пр.). Если нет денег, чтобы купить что-то новое, или возможности зарегистрироваться у родственников, то выписать ребенка невозможно. По крайней мере, до тех пор, пока проблема не будет решена.

30 Июн 2019     
hiurist    
   
81      

Можно ли продать дом, если прописан несовершеннолетний ребенок

В соответствии со ст. 54 гражданского кодекса РФ при наличии у заявителя средств материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться:1) на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа), заключенному с организацией, в том числе кредитной организацией, может быть удостоверена также организацией, в которой доверитель работает или учится, и администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении. Такая доверенность удостоверяется бесплатно.

При присоединении квартиры не подавать не нужно, только после этого подадите его в суд исходя из следующего.В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается настоящим Кодексом или другими законами.Не входят в состав наследства личные неимущественные права и другие нематериальные блага.Дополнительная консультация в личных сообщениях за плату.

Можно ли продать квартиру с несовершеннолетними детьми

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми не запрещается. Правила отчуждения регулируются жилищным и гражданским кодексом РФ. Однако это не простая процедура. Сложность заключается в обеспечении законности сделки.

Государство защищает права детей с удвоенной силой. Поэтому в некоторых случаях продажа может произойти только с согласия государственных органов. А это требует дополнительных документов и времени.

Многое зависит и от имущественных прав ребенка. Он может являться:

• собственником жилья;
• владельцем доли в продаваемой квартире;
• прописанным в ней, но не имеющим право собственности (в данном случае единственное право – проживания);
• ее наследником.

В каждом из этих случаев механизм отчуждения квартиры не одинаков. На порядок и сроки сделки влияют и иные обстоятельства, такие как:

1. основание приобретения квартиры (договор дарения, мены, купли продажи и другие);
2. способ продажи (наличный, безналичный);
3. наличие обременения жилья;
4. возраст ребенка.

Последний пункт имеет особое значение. Согласно статьям 26-28 гражданского кодекса РФ, возраст ребенка влияет на его дееспособность. Виды:

1. полная (с 18 лет и в некоторых других узаконенных случаях);
2. ограниченная (с 14 до 18 лет);
3. частичная (с 6 до 14 лет).

До шести лет ребенок недееспособен.

Проблем с продажей не возникает при наступлении полной дееспособности, дающей право свободно вступать в правоотношения и нести обязанности по сделкам. Однако не всегда для этого необходимо достижение восемнадцатилетнего возраста.

Получить полную дееспособность можно с шестнадцати лет:

• После вступления в брак. При этом развод не является основанием для ограничения дееспособности. Исключение составляют лишь фиктивные супружеские отношения.
• В результате эмансипации. Это узаконенный процесс, в результате которого лицо становится дееспособным вследствие начала работы по трудовому договору или занятия предпринимательской деятельностью.

При наступлении этих обстоятельств процедура продажи квартиры упрощается и проходит на общих основаниях.

В случае с ограниченной и частичной дееспособностью (а также при ее отсутствии) потребуется разрешение органов опеки. Для его получения необходимо предоставить сведения, подтверждающие, что новая жилая площадь не хуже предыдущей. При этом учитывается:

1. размер новой квартиры, ее площадь;
2. расположение относительно учебного учреждения (школы или детского сада);
3. условия проживания;
4. техническая оснащенность;
5. соответствие санитарных норм утвержденным законом;
6. иные обстоятельства, учитываемые в интересах ребенка.

Главная цель органов опеки – защита прав ребенка. Новые жилищные условия не должны ущемлять его имущественные права. Помимо этого, все сделки происходят с согласия родителей или опекунов.

Как продать квартиру с несовершеннолетним ребенком

Ребенок приобретает статус дееспособного человека только по достижении 18 лет. Совершеннолетие дает ему право на любого рода сделки, но до этого времени все сделки за него осуществляются законными опекунами.

Интересы несовершеннолетнего при продаже квартиры до достижения 14-ти лет представляют его родители или назначенные опекуны. Они наделены правом продавать жилье, имея все необходимые для этого разрешения. Загвоздка только в том, что до продажи квартиры необходимо оповестить попечительскую организацию и получить от нее официальное разрешение.

07 Июн 2019     
etolaw    
   
450      

Как правильно совершить сделку

Чтобы в дальнейшем проблем не возникло ни у продавца, ни у покупателя недвижимого имущества, следует заключать договор купли-продажи с обязательным включением в него условия о снятии с регистрационного учета продавца и всех членов его семьи в определенные сроки (например, в течение 10 дней после осуществления сделки по купле-продаже).

Тем не менее, наличие такого условия в договоре не значит, что продавец действительно выпишется сам и снимет с учета своего несовершеннолетнего ребенка. В представленной ситуации покупателю придется обращаться в суд с требованием о принудительном снятии с регистрационного учета всех лиц, которые утратили право пользования жильем.

После вступления в силу соответствующего судебного вердикта покупатель сможет обратиться в ГУВМ МВД и выписать бывшего собственника и его несовершеннолетнего ребенка на основании пп. “е” п. 31 Правил регистрации и снятия…, утвержденных Постановлением Правительства № 713 от 17-го июля 1995-го года (далее – Правила).

Как вариант, еще можно прописать договорную ответственность продавца за невыписку себя и детей (п. 2 ч. 2 ст. 450 ГК РФ). Например, что сделка расторгается, а стороны возвращаются в исходное положение в случае, если снятие с учета не будет произведено в течение определенного количества дней.

Тем не менее, во избежание судебного решения вопроса покупателю все же лучше заключать сделку после того, как собственник и все члены его семьи, в том числе, и несовершеннолетние, пропишутся по другому месту жительства.

В каких случаях удастся осуществить?

Выясняя, можно ли продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли, гражданин должен будет получить разрешение попечительского совета. Именно он принимает решение о проведении сделок, в которых участвует несовершеннолетний.

Рассчитывать на положительное решение стоит только в том случае, если ребенку будет выделена доля в новом помещении. Единый размер не должен быть меньше площади, которая принадлежала несовершеннолетнему гражданину ранее.

Действие осуществляется на основании соответствующего решения суда. Все лица, нарушившие закон, будут наказаны. Если родители не хотят покупать жилье на вырученные от продажи средства, они должны предоставить ребенку долю в любой другой квартире. Это может быть помещение, принадлежащее бабушке или дедушке. Если планируется покупка другого жилья, родители имеют право реализовать текущую недвижимость и незамедлительно оформить на ребенка долю в другой квартире. Если по каким-либо причинам предоставить несовершеннолетним жилье невозможно, осуществить сделку не удастся.

Когда не нужно обладать разрешением опекунского совета

1. Если дети переезжают с родителями в другое место.
2. Если они переезжают с одного города в другой.
3. Если представляется документ о том, что на счету ребенка появятся средства, уплаченные за недвижимость.
4. Когда представляют документ о выделении несовершеннолетнему доли в новой квартире. Это относится и к недостроенным  квартирам в новостройках.

Если сделка проводится, но при этом жилищные условия ребенка собираются нарушить, то она может быть проведена в следующих случаях:

• если для ребенка требуется дорогостоящее лечение,
• если семья собирается поселиться в другом районе, в связи с негативным воздействием на организм внешних факторов.

Любая сделка должна проводиться с соблюдением законов страны и правил. Права несовершеннолетних не должны быть нарушены, только тогда она может быть одобрена государством.

Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком

Продажа недвижимости, в которой живет, прописан или является собственником ребенок до 18 лет, проблематична. Однако, намного лучше будет подойти к этой ситуации позитивно. Да, соблюдение всех правил прописанных в законе, затянет время и придется потратить силы, но ведь все это нужно, чтобы защитить права ребенка.

Законодатель предусматривает ряд ситуаций, когда стандартная процедура может быть нарушена, а требования попечительского совета при продаже жилья могут не соблюдаться. Обязанность родителей (опекунов) в предоставлении нового жилья не принимается в расчёт при таких обстоятельствах:

Риски сделки

Самой рискованной и встречающейся на каждом шагу сделкой является купля-продажа квартиры, где собственниками выступают дети, не достигшие 18-го возраста. Законодательство имеет свои погрешности и в этом вопросе очень много пробелов, а также подводных камней, которые могут обернуться как против продающего, так и против приобретающего.

Сделки с недвижимостью несовершеннолетних детей находятся под неусыпным контролем попечительских органов власти и регламентируются следующими нормативными документами:

1. Конституцией.
2. Семейным, гражданским и жилищным кодексом (ФЗ № 51 от 30 ноября 1994 г., ФЗ № 223 от 29 декабря 1995 г., ФЗ № 188 от 29 декабря 2004 г.).
3. Федеральным законом № 48 «Об опеке и попечительстве» от 24 апреля 2008г.
4. Федеральным законом № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской федерации» от 4 июля 1991 года.
5. Другими актами.

Вышеуказанные документы наделяют несовершеннолетнего теми же правами, как и у любого взрослого человека с поправкой на то, что без участия родителей или опекунов он в силу своего детского возраста и определенного законом статуса недееспособного человека осуществлять какие-либо сделки не может.

Любая сделка без участия органов опеки незаконна, поэтому ее не сможет заверить нотариус, а государство не признает правомерной. Опротестовать такой договор в суде не сложная процедура, особенно если условия проживания ребенка ухудшились, и не соответствуют установленным нормам.

Подход в каждой сделке при продаже недвижимости ребенка индивидуален и требует тщательной проработки. Самые распространенные ситуации:

1. Жилье приватизировано, а в соответствующем приватизационном листе прописаны все члены семьи, в том числе и дети.
2. Жилая площадь приватизирована, но дети в приватизационном листе не прописаны, являясь при этом собственниками.
3. Дети являться владельцами жилья на основании договора обмена, дарения, наследования или купли-продажи.
4. Недвижимость досталась ребенку по наследству. Подтверждающий документ – свидетельство о праве на наследство.
5. Ребенок не является собственником, но при этом имеет регистрацию в продаваемой недвижимости.

Но, несмотря на строгость закона, практика показывает, что существуют так называемые лазейки, благодаря которым покупка альтернативного жилья не требуется. К ним относится:

1. Переезд из России всей семьей.
2. Переезд в другой город с перечислением вырученных за покупку средств на личный расчетный счет несовершеннолетнего.
3. Приобретение еще недостроенной квартиры, но практически готового дома. На период строительства ребенка необходимо временно куда-нибудь прописать.

Помимо этого, возможны ситуации, когда взамен проданной квартиры приобретается жилье поскромнее и с худшими условиями. Для этого должны быть веские основания, такие как:

• серьезное заболевание ребенка, требующее дорогостоящего лечения;
• необходимость смены места жительства, связанная с плохим самочувствием ребенка в месте проживания;
• переезд поближе к образовательному учреждению ребенка.

Однако и здесь не исключены проблемы, если попечительская организация посчитают, что нарушены права ребенка. Поэтому лучше внимательнее отнестись к сделкам, где якобы не требуется разрешение попечительской организации.

Чтобы избежать рисков приобретая недвижимость, важно следующее:

Проверить наличие маленьких детей у семьи, продающей вам жилое помещение в собственность. Эта информация содержится в выписке из Единого государственного реестра. Выяснить в органах опеки не лишены ли родительских прав опекуны ребенка, не состоят ли они на учете

Приобретая квартиру у неблагополучной семьи важно учесть все детали либо отказаться от такой сделки, так как впоследствии договор могут признан недействительным. Уточнить приватизирована ли квартира

Если да, то дети — полноправные собственники с обозначенной долей квартиры. Не полагаться на обещания продавцов о получении справки из опеки после совершения сделки. Проверять подлинность справки из органов опеки и попечительства, направив письменный запрос о подтверждении разрешения. В течение 30 дней ответ будет получен и только после этого рекомендуется соглашаться на сделку. Проверить достоверность информации об опекунах. Родители могут быть лишены прав на ребенка и в этой связи назначается новый опекун. Подпись человека не являющегося законным представителем ребенка недействительна и такая сделка будет без труда аннулирована в судебном порядке. Выписка из Единого государственного реестра об отсутствии арестов на квартиру. Благодаря выписке можно выяснить как часто она перепродавалась.

Когда согласие не нужно

Органы опеки в случае продажи квартиры с несовершеннолетним тщательно следят за тем, чтобы права малыша не ущемлялись. Поэтому взрослые и могут столкнуться с отказом, и тогда уже приобретение подобной недвижимости будет невозможно. Ее можно будет разве что реализовать, когда если дети переедут или же достигнут совершеннолетия.

Однако существуют ситуации, когда не приходится обращаться к государству за разрешением. Нужно чётко знать, когда можно выставить на продажу недвижимость, в которой прописан несовершеннолетний, и при этом не нарушить закон. Ее в конкретных ситуациях реализуют без обращения в органы опеки.

Случаи:

1. Ребёнок переехал жить в другое государство.
2. Несовершеннолетние уехали в иной город, где прописались.
3. На личный счёт ребёнка перевели денежные средства за продажу жилища.
4. Малышу выдали равную долю в квартире, которая не уступает по условиям.

Если у продаваемого объекта лучше условия, то переезд ребёнка в дом, уступающий по параметрам, возможен в исключительных случаях. Например, из-за состояния здоровья нужно сбыть недвижимость с прописанными детьми и уехать в другой район. Например, связано это с аллергической реакцией, которая происходит в текущем месте проживания.

Как происходит продажа квартиры с несовершеннолетними детьми: порядок действий и документы

ДКП недвижимости должен содержать информацию не только о жилом помещении, но и сведения о лице, а также обязательствах представителей приобрести недвижимость для малолетнего в качестве компенсации. Если разрешение было у продавца квартиры, но представители по каким-либо причинам не исполнили обязательства, то договор будет аннулирован.

1. До момента наступления четырнадцати лет, все процедуры осуществляются родителями или другими представителями.
2. С четырнадцати лет, подросток участвует в совершении серьезных сделок с позволения родителей, при этом на всех договорах необходимо наличие его подписи и согласия.